Srbiji, ako se posmatra odnos broja stanovnika i površine koju zauzimaju tržni centri, nedostaje moderan trgovački prostor. Prema podacima Colliers Internationala, Beograd, koji ima oko 1.640.000 stanovnika, raspolaže sa 167.442 kvadrata trgovačkog prostora, što je 102 kvadrata na 1.000 žitelja.
Taj nedostatak posebno je izražen u poređenju s brojem modernih trgovačkih kapaciteta u susednim zemljama i onih koji su, naročito u poslednjih desetak godina, izgrađeni u zemljama centralne Evrope, članicama Evropske unije. U Sofiji je taj odnos 162 kvadrata, u Tirani 207 a u Zagrebu čak 432 kvadrata.
Razlog za mali broj trgovinskih centara, prema oceni stručnjaka i investitora, pre svega stranih, jeste nezrelost tržišta. Pod tim se podrazumeva nedovoljna kupovna moć potrošača, ali i zaustavljanje realizacije desetak velikih trgovinskih centara. Ipak, nedostatak kvalitetnog prostora za trgovinu i rastuća tražnja podstiču oživljavanje starih projekata čija je realizacija zaustavljena zbog ekonomske krize.

Srbija i region

U sedam zemalja Centralne i Istočne Evrope ima 14,7 miliona kvadratnih metara maloprodajnih trgovačkih objekata, od čega čak 51 odsto u Poljskoj. U prestonici te zemlje Varšavi samo je 14 odsto ukupnog prostora u maloprodaji, dok je situacija potpuno drukčija u Srbiji, Hrvatskoj i Mađarskoj, gde se više od 50 odsto takvog prostora nalazi u glavnim gradovima.

– Problem Srbije jeste i to što je u taj segment razvoja trgovinske delatnosti ušla kasnije nego zemlje okruženja. Kada ulaze na neko tržište, veliki trgovinski lanci robe široke potrošnje, pre svega neprehrambene, rast na njemu projektuju prema raspoloživim prostorima za trgovinu koji odgovaraju njihovim standardima. Rast se projektuje i prema trgovačkom prostoru čija je izgradnja u toku ili onom koji će realno biti završen u srednjoročnom periodu – objašnjava za Market Maja Šahbaz, direktorka Colliers International Srbija.

Da bi se investitori gradnje modernih trgovačkih prostora, pre svega strani, odlučili da uđu na određeno tržište, potrebno je da ono bude ekonomski stabilno. Taj uslov Srbija, i pored relativno dobrih makroekonomskih rezultata protekle dve godine, ne ispunjava. Ipak, ima trgovaca koji se i u takvim situacijama odlučuju za ulazak na tržište. Čak i kada neki centar bude izgrađen, njegova ponuda mora se stalno obnavljati jer se navike i potrebe potrošača menjaju.
Zato u Srbiji možda nije pravo pitanje koliko je novog prostora potrebno izgraditi da bi se pariralo drugim sličnim tržištima, već kakve su nam vrste trgovinskih prostora potrebne.

Kasni start

Srbija je kasno započela širenje trgovačkog prostora. Prvo su na naše tržište ušle kompanije koje su gradile kancelarijski prostor. Posle toga građeni su arkadni tržni centri poput Milenijuma u Beogradu i trgovinski centri Supervero, Interex i slični. Prvi moderni tržni centar u Srbiji bio je Mercator 2002. godine, nakon čega su došli big boxovi kao što je Uradi sam.
S Delta Cityjem počela je era gradnje modernih šoping-molova u Srbiji. Kasnije je sagrađeno Ušće, a u planu je još devet sličnih centara.

Tu je, kako navodi Šahbazova, pre svega reč o odabiru određenog tipa prostora koji odgovara potrebama gradova ili delova gradova u kojima se oni grade. Point centar u beogradskom naselju Kaluđerica naša sagovornica navodi kao dobar primer trgovinskog centra koji svojom ponudom odgovara potrebama i stepenu razvoja sredine u kojoj je izgrađen.
Kada se govori o ponudi savremenog trgovačkog prostora u Srbiji, često se ističe i da je jedan od većih problema centralizacija gradnje tih objekata u najvećim gradovima.

– U Srbiji, pored Beograda, koji je nesumnjivo najatraktivniji za ulaganje u tu vrstu biznisa, postoje tri grada sa više od 200.000 stanovnika, desetak gradova koji imaju između 100.000 i 200.000 stanovnika i dvadesetak gradova koji imaju između 50.000 i 100.000 stanovnika. Svi oni imaju potencijala za razvoj modernih koncepata trgovinskih prostora, ali njih treba prilagoditi lokalnim potrebama i mogućnostima. Tu se zapravo pred investitore postavlja pitanje edukovanog izbora, gde graditi trgovački prostor, kog tipa, ali i šta od toga odabrati za otvaranje maloprodajnog objekta – objašnjava Šahbazova.
Potrebno je i stalno ispitivati kupce o tome koje bi sadržaje voleli i tome prilagođavati ponudu, jer, smatra direktorka Colliersa, ritejl je konstantan rad na tome šta potrošač želi. Važno je, dodaje, i koliko onih koji uđu u tržni centar zaista nešto i kupi i koliko potroši.
Naravno, investitori, bilo da je reč o zakupcima lokala bilo o onima koji grade prostor, za ono u šta će ulagati opredeljuju se, pre svega, na osnovu profita koji mogu da ostvare na određenom tržištu. A tu nam statistika ne ide u prilog.

Ritejl parkovi i autlet centri

Srbiji nedostaju ritejl parkovi, prodajni centri koji zauzimaju veliku površinu i obično nemaju bioskope, a komunikacija između prodajnih formata je spoljašna. Pored ritejl parka čija gradnja počinje u Beogradu, a planira se ili se već realizuje u Čačku, Vršcu, Pančevu, Srbiji nedostaje i autlet centar. Taj nedostatak uskoro bi trebalo da bude prevaziđen otvaranjem prve faze takvog objekta u Inđiji. Taj trgovinski format, prema oceni stručnjaka, ima sve šanse da uspe jer ga podržava jak partner i otvara se kao prvi na tržištu, a to je još jedna od karakteristika uspeha u ovom poslu.

Preduslov da se neko od investitora odluči da dođe u Srbiju jeste i dobra infrastruktura koja omogućava lak dolazak potrošača, jednostavnu logistiku i relativno povoljne troškove održavanja.
– Sa zvaničnih 350-400 evra prihoda po stanovniku u Srbiji poslednjih nekoliko godina, ne može se reći da smo posebno atraktivni – kaže Šahbazova.
Naravno, Srbija je tržište na kome ljudi vole da kupuju i često žive iznad svojih realnih i zvaničnih prihoda. Ta činjenica se, ipak, nikako ne može uzeti kao argument u ozbiljnom planiranju gde investirati u izgradnju trgovačkog prostora.

– Izgradnja tržnog centra, bez obzira na njegovu strukturu, veličinu ili namenu, ozbiljna je investicija koja se planira godinama unapred. Kada odlučuju gde će ulagati, investitori, posebno strani, traže zaista čvrste garancije i podatke o strukturi i platežnoj moći potrošača. Na osnovu tih podataka procenjuje se brzina povratka uloženih sredstava, tj. isplativost ulaganja. S druge strane, vlasnici poznatih brendova, osim o platežnoj moći potencijalnih kupaca, veoma vode računa i o tome kakav je trenutno prostor za trgovinu dostupan, kakva je i kolika konkurencija, ali i kakve su perspektive za širenje prodajne mreže. Tek kada se ti preduslovi ispune, investitori se odlučuju da ozbiljno razmatraju ulazak na neko tržište – objašnjava Maja Šahbaz.
Ulaganja u trgovinske prostore poslednje dve godine znatno su smanjili i domaći investitori, neki zato što menjaju portfolio, a neki zato što su se okrenuli ciljanom investiranju u one oblasti trgovine u kojima posluju. Banke su u poslednje vreme mnogo opreznije kada razmatraju mogućnost da finansijski prate gradnju takvih prostora iako je maloprodaja tržište s najvećim potencijalom rasta.

Šta graditi?

Kada se govori o tome kakvi trgovinski prostori nedostaju Srbiji i Beogradu, može se reći da bi sigurno bilo isplativo graditi trgovinski centar kakav u glavnom gradu trenutno ne postoji. Na lokalnom nivou treba graditi tržne centre koji imaju ono što je neophodno potrošačima tog kraja.

Trgovački prostori koji su u Beogradu i Srbiji građeni pre dvadesetak i više godina danas uglavnom slabo posluju. Njihova perspektiva je, kako objašnjava Maja Šahbaz, da se preorijentišu na prostore u kojima će se forsirati kulturni i umetnički sadržaji koji obogaćuju kupovinu.

– Dobar primer za to je Tržni centar Čumić u Beogradu, tj. njegov deo koji je pretvoren u Chumich Fashion District. Tu je mladim dizajnerima omogućeno da ponude svoje kreacije, što donosi novo iskustvo kupovine. Strani investitori posebno vole takve prostore i spremni su da ulažu u njih. Naravno, važno je da prostori budu jedinstveni i da se ne kopiraju po svaku cenu. Da bi se investitori ohrabrili da ulažu u određene zone predviđene za trgovinu, lokalne vlasti, pokazuju primeri razvijenih zemalja, aktivno su angažovane na obezbeđivanju racionalnog iznajmljivanja poslovnog prostora. To se postiže donošenjem propisa koji forsiraju određene vrste trgovine u određenim ulicama ili delovima grada i naselja, stvaranjem uslova za zdraviju konkurenciju itd.
Dugoročno, gradovi bi trebalo da se angažuju na tome da gradska zona ostane trgovački živa.

Gradi se

U Srbiji se trenutno gradi nešto više od 150.000 kvadratnih metara prostora za trgovinu. Među projektima koji su u različitim fazama realizacije i koji bi trebalo da budu završeni 2012. godine jesu i maloprodajni park u Novom Sadu od 30.000 kvadratnih metara, autlet tržni centar u Inđiji iste kvadrature i Plaza u Kragujevcu sa 25.000 metara kvadratnih.

– Kupcima, međutim, nije potrebna samo radnja već i doživljaj kupovine. Takve prostore i sadržaje treba uklopiti u koncept trgovine koji se nudi. Zato je dobro pomagati, između ostalog, lokalne dobavljače da se pojave u određenom trgovinskom centru, da prodaju zdravu hranu jer je to trend koji dovodi dosta potrošača, obezbediti sadržaje zbog kojih će potrošači dolaziti, a onda kupovati i drugu robu. U trgovačkom smislu reč je o kreiranju destinacija, a ne samo mesta za kupovinu – kaže Maja Šahbaz.