U Beogradu na 1.000 stanovnika postoji oko 90 metara kvadratnih prodajnog prostora, dok u Budimpešti, na primer, na isti broj ljudi dolazi više od 400 kvadrata. U zemljama u okruženju retaileri se sve više sele u tržne centre izgrađene van glavnih gradskih šoping-zona, dok se taj trend u Beogradu može očekivati tek za nekoliko godina, prvenstveno zbog nedostatka kvalitetnih šoping-molova, ali i navika potrošača da kupuju šetajući po gradu

Trgovinski sektor u Srbiji tek je poslednjih godina doživeo ekspanziju, i to prvenstveno s otvaranjem dva moderna šoping-centra: Delta Cityja krajem 2007. i tržnog centra Ušće prošle godine. Relativno skoro, Srbija je upoznala formate super, hiper i mega marketa, cash&carry, do it yourself home marketa (Mercur, Kika, Mr Bricolage, Uradi sam...), a u trećem kvartalu prošle godine beogradski Immo centar pretvoren je u prvi outlet u gradu.

U Robnim kućama Beograd pokušano je oživljavanje modernog koncepta department store, koji se, nažalost, nije pokazao kao uspešan. U tradicionalnim šoping-zonama poput Terazija i Knez Mihailove ulice, Ulice kralja Milana ili Bulevara kralja Aleksandra na tržište Srbije ušli su strani, ali i domaći brendovi, koji su se već učvrstili ili repozicionirali u skladu s tržišnim zahtevima, uslovima poslovanja i vlastitim poslovnim politikama.

Ipak, u poređenju s drugim evropskim prestonicama, Beograd je daleko od proseka retail prostora kojim raspolaže. Naime, u Beogradu na 1.000 stanovnika postoji oko 90 metara kvadratnih prodajnog prostora, dok u Budimpešti, na primer, na isti broj ljudi dolazi više od 400 kvadrata. Iako se u zemljama u okruženju mnogi retaileri sve više sele u tržne centre izgrađene van glavnih gradskih šoping-zona, Beograd još nekoliko godina neće podleći tom trendu, prvenstveno zbog malog broja kvalitetnih šoping-molova, ali i navika samih potrošača da kupuju šetajući po gradu.

Naglo širenje trgovačkih površina u Srbiji delimično je zaustavljeno usled svetske ekonomske krize krajem 2008. godine. Njeni najsnažniji efekti – devalvacija dinara, nelikvidnost, pad vrednosti stranih investicija, kao i pad standarda i kupovne moći stanovništva, direktno su uticali na sektor trgovine, i to na nekoliko načina. Promet je opao, visine renti postale su nepristupačne trgovcima, mnogi brendovi su se repozicionirali ili promenili lokacije, a najavljeni projekti izgradnje prodajnih objekata odloženi su na neodređeno vreme.

U ovom broju Marketa istraživali smo tendencije razvoja trgovine u našoj zemlji i koliko su Beograd i Srbija primamljivo tržište za najveće retail igrače i poznate svetske brendove.

– Kriza se u trgovini, ali i kupovini i iznajmljivanju poslovnog i prodajnog prostora, ozbiljno osetila prošle godine, a traje i dalje. Sektor trgovine, ali i poslovni klijenti koji su bili zainteresovani za poslovne prostore, postali su veoma oprezni i zaustavili značajne investicije – govori za Market Srđan Teodosijević, konsultant za nekretnine Best Real Estete, franšizne kancelarije Century 21 u Srbiji, jedne od najvećih svetskih kompanija u oblasti upravljanja i prometa nekretnina.

Problem s kojim se trgovci suočavaju jeste neizvestan završetak projekata izgradnje tržnih centara poput Plaze u Višnjičkoj ulici, Ashtrom Internationalsa u Rajićevoj, šoping-molova na Autokomandi, Adi Ciganliji, Trošarini... Nedostatak trgovačkog prostora koji odgovara svetskim standardima jedna je od prepreka za ulazak stranih brendova na tržište Srbije.

Izgradnja novih, modernih tržnih centara verovatno će omogućiti i njihov ulazak na ovo tržište. Tako je otvaranjem tržnog centra Ušće Beograd postao znatno vidljiviji na globalnoj retail mapi.

– Značajno je i to što Beograd postaje važan regionalni centar, pa mnoge kompanije koje žele da posluju u ovom delu Evrope uzimaju poslovne i prodajne prostore najpre u našoj prestonici, a tek kasnije u ostalim gradovima regiona – objašnjava Teodosijević.
Novi klijenti koji se danas ipak pojavljuju na našem tržištu obično kreću iz manjih poslovnih i prodajnih prostora. Oni se nadaju da će im brzina pozicioniranja i povećanje obima poslovanja omogućiti da počnu da koriste znatno veće poslovne ili prodajne prostore.

Za već prisutne trgovce, prethodna godina donela je znatna kolebanja kada je reč o visinama renti poslovnih prostora koje su, pogotovo u glavnim šoping-zonama, zabeležile znatan pad. Posledica toga jeste činjenica da su neki od velikih poslovnih prostora u glavnim zonama ostali prazni.

       

Poslovni prostor

U Beogradu već gotovo godinu dana nije počela izgradnja nijednog značajnijeg poslovnog prostora. Ekonomska nestabilnost razlog je što ovaj za investitore nekada veoma privlačan segment stagnira, a odluke o novim investicijama odložene su na neodređeno vreme. Uprkos tome, u Beogradu danas ima više poslovnog prostora nego interesenata za njhovo rentiranje.

– Najlošije su prošli tržni centri izgrađeni pre desetak ili nešto manje godina koji su nekada dobro funkcionisali: Piramida, City passage, Milenijum, Čumić ili Ivanijum. Ti centri danas su prazni i ne čeka ih neka dobra sudbina. Oni bi mogli donekle da reše problem izdavanjem lokala ako bi neatraktivne prostore, one koji nisu u nivou ulice ili prvog sprata, ponudili nekim agencijama, advokatima ili nosiocima sličnih delatnosti za kancelarije – objašnjava Teodosijević.

On dodaje da u Srbiji još uvek nije napušten trend da i međunarodne firme imaju svoje kancelarije u netipičnim poslovnim prostorima: kućama, stanovima... Međutim, sve je više onih koji se opredeljuju za to da rade u poslovnim zgradama i oni će biti zakupci poslovnog prostora koji je već izgrađen u Beogradu. Kompanije kojima je ove godine istekao ugovor o zakupu iskoristile su priliku da promene prostorije i na taj način revidiraju troškove. One to čine veoma pažljivo i bez žurbe jer im prevelika ponuda omogućava da ostvare najbolje moguće uslove kupovine i zakupa.

– Trenutno su na tržištu najčešća preseljenja sedišta poslovanja ili zamena lokacija prodajnih objekata jer firme izlaze iz velikih prostora u manje. Uglavnom je reč o prostorima od 100 ili 200-300 kvadrata. Danas više niko ne traži da iznajmi ili kupi nekoliko hiljada kvadrata kao pre tri ili četiri godine. Danas mnoge kompanije smanjuju svoje prodajne prostore i višak kvadrata ustupaju drugima, na primer kompanija Tehnomarket Evropa, koja je deo svog prostora u bloku 62 na Novom Beogradu izdala trgovinskom lancu Univerexport iz Novog Sada – kaže Teodosijević.

       

– Sa dolaskom krize znatno je oborena cena najma kvadrata poslovnog i prodajnog prostora. Do pre dve godine kvadrat poslovnog prostora na udarnim lokacijama koštao je do 30 evra, plus troškovi održavanja, dok se sada isti prostori mogu iznajmiti i za 12-13 evra, plus održavanje. Razlog pada cena nije samo kriza već i činjenica da je danas ponuda poslovnog i prodajnog prostora mnogo veća od potražnje nego pre tri-četiri godine. Zakupci su zato sada u najboljem položaju jer mogu zaista da biraju pod kojim će uslovima iznajmiti određeni prostor, i što se tiče dužine roka zakupa, uslova plaćanja, dinamike... – objašnjava Teodosijević.

Ipak, glavna pešačka zona u Beogradu ostaće zanimljivo retail okruženje. Luksuzni brendovi beleže rast prodaje na svetskom nivou čak i u kriznom periodu. Oni na tržište, pogotovo malo kao što je naše, ulaze s jednom ili najviše dve lokacije i nisu merilo razvoja retail industrije. Sa super ili hiper marketima priča je potpuno drugačija i oni će u narednom periodu biti sve aktivniji.

U glavnim šoping-zonama u Beogradu, cene zakupa po kvadratnom metru danas variraju od 60 do 120 evra mesečno. Koliko često budu ostvarene zavisi od strana koje o njima pregovaraju. U centralnim, ali i sporednim ulicama u centru prestonice poput Nušićeve, Makedonske ili Kralja Petra, tražena renta po metru kvadratnom je od 20 do 70 evra mesečno, u zavisnosti od veličine prodajnog prostora, vidljivosti, veličine izloga i kvaliteta samog prostora. U starom jezgru Beograda, osim Knez Mihailove, najatraktivniji su kao i do sada deo Bulevara kralja Aleksandra i Terazije.

– Vlasnici nekih lokala u Knez Mihailovoj, pre krize za zakup su tražili i dobijali i po 150 evra po kvadratu. Čak i sada ima vlasnika koji drže cenu od 100 evra i ne žele da je koriguju. Tržišna logika za takvo ponašanje ne postoji, ali je verovatno da njihovi vlasnici nemaju problema da plaćaju održavanje tih prostora. Pretpostavljam da neki od njih očekuju da će se brzo vratiti situacija od pre tri-četiri godine kada su ljudi davali onoliko para za zakup koliko im je traženo. Ipak, popularni Knez uvek će biti Knez, jer svaki grad ima ekskluzivnu ulicu i za retail i za poslovni prostor, pa je tako i s Beogradom. Na atraktivnim lokacijama na Novom Beogradu, koji je postao poslovni centar glavnog grada, renta se kreće od 12 do 16 ili 18 evra po kvadratnom metru, dok prostori klase A retko mogu da se iznajme za manje od 20 evra po kvadratu – objašnjava Teodosijević.

Prema rečima našeg sagovornika, svetski trend je da cene zakupa prostora u šoping-molovima budu primamljivije nego u primarnim šoping-zonama, ali i da luksuzni brendovi biraju glavne gradske zone za pozicioniranje svojih brendova. Na koji će način to uraditi zavisi od razlika u korporativnim politikama tih kompanija. Neke vole da na tržištu budu prve, dok druge imaju strogo određene parametre kada i pod kojim uslovima ulaze na tržište, određeni nivo standarda, prosečan GDP i slično, tako da na tržište mogu ući i u završnoj fazi i postići odgovarajući šer na njemu. S poboljšanjem opštih ekonomskih uslova i standarda, s rastom kupovne moći i proizvodnje, novi retaileri imaće više razloga da dođu u Srbiju.

Još jedna od odlika trgovačkog okruženja u Srbiji jeste i to što brendovi na naše tržište uglavnom ne ulaze direktno već preko franšiza, a u 40-50 odsto slučajeva iste kompanije su vlasnici objekata i zastupnici određenih brendova. To je pravo poslovne politike, ali je važna činjenica da i pored toga ne postoji politika limitiranja ulaska drugih brendova u njihove objekte.

Trgovinu u Srbiji svakako će obeležiti dalji problemi oko prometa robe, što će usloviti i repozicioniranje nekih retailera. Dugoročniji razvoj retaila u Srbiji zavisiće od dva faktora: brzine otvaranja šoping-centara i brzine rasta standarda i kupovne moći potrošača.

– Većina retailera i dalje će biti zainteresovana za Beograd. Možda će kod nas, kao i pre krize, pojedini retaileri biti zainteresovani i za gradove poput Novog Sada, Niša ili Kragujevca, ali ne u velikom obimu, već prema platežnoj moći kupaca – kaže Teodosijević.

Koncept koji će se brže razvijati jeste i otvaranje outlet centara koji se svuda pokazuje kao uspešna retail priča.

– Činjenica je da se tržište poslovnih i prodajnih prostora neće tako brzo i lako oporaviti, a još manje vratiti na nivo pre krize. Po mojoj proceni, potpunog oporavka u ovom segmentu neće biti još četiri-pet godina. Ono što je kvalitetno uvek će imati cenu i tražiće se bez obzira na krizu. Takvi prostori uvek će se izdavati po ceni višoj od trenutne tržišne. Mislim da su cene i potražnja za poslovnim i prodajnim prostorom dostigle svoj minimum i da će uskoro krenuti nagore – kaže Teodosijević.

Tekst: Ana Rusanov-Vračević i Zoran Knežević
Foto: Dragana Đorović, Jelena Vemić